我在2020年全国沉浸在房价大涨的氛围中判断：房地产命不久矣。随后清仓融创，23年年初再割肉万科，彻底不再关注房地产。

　　万科确实有好一阵没看了，最近互联网都在聊万科的债务危机，我就想看看最近的万科材料，结果在慧博咨询上面查了一下企业深度年报，时间范围为最近一年，结果是0篇。

　　说万科，我们就得聊聊恒大， 2020年底，恒大集团总资产2.3万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人。多年来，恒大累计纳税超3000亿，慈善公益捐款超185亿，已成为全球第一房企。

　　从根本原因上，中国房地产本身就是一个庞氏骗局，是必倒之局。花10个亿拿地，10个亿成本，卖房卖了30亿。表面上有10亿利润。实际上，原先那块地，现在花30亿都拿不到了。

　　所以中国房地产公司有个很大的特点，它的规模做的很大，但是自由现金流很差，企业常年资金饥渴，不停地融资，债务很高。但是除非企业清算，赢到的钱永远只是赌桌上的流转的筹码。

　　在高周转和高负债的加持下，房地产公司就像绷紧的发条，一刻不停运转，不停吞噬现金，制造钢铁建筑物，维持自己的机能。当这个节奏一旦被打断，脆弱而又拉扯到极致的庞然大物瞬间就蹦散了。

　　2016年，在房地产天量库存的刺激下，不知道哪个王八蛋想出来涨价去库存（伤国运）的方式后，恒大乘势而上，2016年，恒大的负债几乎翻了一番，从2015年的0.61万亿，增长到2016年的1.16万亿。从2016-2020年，政府一再强调去杠杆，持续紧缩调控，而恒大的债务疯狂扩张。

　　所有的经济危机都是从现金流和债务偿还开始的，信息是瞒不住的，很快会有更多的债主上门，催债，甚至还没到期的也要求提前偿还。

　　债务换不上就开始想办法，比如延期，比如重整，比如以房抵贷，比如以股换债，比如非标转标等等，反正各种各样的举措，核心就是无法在约定的时间按约定的条款还债。

　　随后，债务危机开始明面化，房子开始不好卖了，谁愿意买一家有债务危机的房地产公司的房子呢，不怕烂尾吗，不怕偷工减料吗？

　　资本市场融资也开始不顺畅了，要不借不到钱，要不借到钱的成本太高，或者借款的条件太苛刻，反正资金进不来了。

　　时来天地皆同力，运去英雄不自由啊，2021年9月至2022年年底，恒大已有超1.2万亩、折合逾800万平方米土地被政府无偿收回。

　　比如被武汉市江夏区收回的11宗用地为“恒大科技旅游城”项目用地，涉及土地面积约为154.28万平米、约2314亩。相关资料显示，“恒大科技旅游城”项目原为武汉巴登城项目，由恒大于2017年以56亿元的挂牌价，从嘉凯城手中获得。

　　再比如，在2021年10月，恒大另一文旅项目“海口新世界美丽沙”被海口市政府无偿收回，该项目共8宗地块，面积约3300亩。

　　而海口项目用地也由恒大收购而来。2005年，新世界发展以18.08亿元获得美丽沙项目3300亩土地的开发权，后于2015年，新世界发展将该项目卖给了恒大，转让价86亿元。

　　而今天晚上根据证监会对恒大的处罚告知书，我们知道恒大2019和2020年财务造假虚增收入5640亿，虚增利润920亿，这两年恰好是恒大疯狂分红的两年，估计那个时候就已经有死亡的预期了。

　　现在命运的齿轮也到了万科这里，从数据看，万科的市盈率仅5.88，股息率7.2%，线年至今真的可以不用拿地，不分红的。

　　我们看香港的新鸿基地产，作为香港典型的房地产公司，其资产负债率仅25%左右，当然净资产负债率也极低，才3.97%（2023年年报）。而万科2023年三季报显示，资产负债率为75.28%，净资产收益率也降下来了，才5.45%。

　　三季报显示，万科债务为1.24万亿，资产为1.65万亿，简单相减，股东权益为4071亿，但是扣除少数股东权益，归母权益仅2529亿。

　　3月11日，穆迪公司将万科的评级下调为“垃圾级”。万科和保险公司的债务也在谈判，万科希望债务延期并下调利率，也就是我最开始说的，万科债务问题开始爆雷，且融资压力变大。

　　那么销售端呢？万科2月单月销售额为141.5亿元，同比2023年同期下降52.08%，同比2022年同期下降54.50%，同比2021年同期下降68.04%；和1月(-30.58%)相比，同比下滑幅度扩大；很不乐观。这才是万科根本性的危机。

　　除此之外，销售贡献较大的区域分布在上海区域、南方区域和北京区域，但同时公司在财政经济实力较弱的西南区域、东北区域也有较高的土地储备，与其销售贡献不匹配，这意味着万科后续的销售可能不是连续性的，有可能出现断崖式下跌，并且万科账户上的存量土地储备可能并没有数字那么坚挺。

　　万科也开始了资产处置，2 月 20 日，领展房地产投资信托基金公告称，已完成收购七宝万科广场剩余50%权益。根据购股协议，此次交易的协议价为 52.00 亿元，商场的估值则为 70.60亿元，折让约 26.30%。2023 年 12 月 8 日，悦榕控股公告称，其两家子公司将以4.8 亿元买下中国万科子公司在中国多家公司的股权。

　　需要注意的是，七宝万科广场是万科非常优质的资产，出售仍然打了七折，所谓出售资产去解决债务并不是最优解，更像是一种慢性。

　　2、对金融机构的负债，主要包括长期借款、应付债券（期限1年以上）、短期借款、一年内到期的非流动负债（主要为1年内到期的长期借款和债券），规模分别为2151亿元、602亿元、36亿元、475亿元，合计3264亿元；

　　债券到期压力集中在 2025 年，境内外债券到期合计达 361.95 亿元；2024 年上半年为美元债偿付的高峰期，3、5、6 月分别到期 45.35、14.45、43.19 亿元，公司未来两年存在较大的兑付压力。

　　那么目前可以提出的对策有：债主们愿意延期或者以债换股、大股东支持，后者被很多人寄予厚望，但是从实际情况看，深圳地铁并没有救助的实力，就算有心，也是无力。

　　那么深圳市国资委会直接出手吗？也很难，恒大和华南城已经消耗了相当大的资源，万科投进去的钱目前也是巨亏，敢不敢再下注，下多大的注，都是未知数。

　　如果强行资产处置，万科手里还是有牌打，物业服务、物流仓储、租赁住房、商业开发与运营等，但是如前所述，这是慢性，就算活过来了，万科也不是那个万科了。

　　万科的问题表面看是无法按约定时间和利率对债务还本付息，本质是现金流风险，根本原因是房子不好卖+卖房子不赚钱。只有量价齐升才能救房地产，量和价一个走不通，就是死。万科最大的风险是它的优质地段土地储备快消耗完了，手里持有大量的边角料土地储备，这部分资产的保值率和盈利能力是未知数（类似碧桂园）。

　　万科到不到都有可能，但是按照你分析的地产公司的局面哪个公司都可能完蛋，和着中国14亿人口就不会也不应该有地产公司？

　　万科其实本不需要救第一销售是最大问题，而销售的问题是不能自由定价，想降价换量也不行，真要是放开定价限制，市场化运作。北上广深的万科只要降价狠，分分钟收回现金，亏钱是亏钱，流动性是流动性。第二是严资金监管，现在的资金监管卖了房，钱也不能用，只能盖楼，这本身没错，可是北上广深的房子，实际建房需要的资金占房价比例非常低，比方说六七万的房，建安成本其实三四千，万科卖房所得资金是建设所需的十倍，但是钱不能用，得交房后才能解冻，这是一种，另一种是地方政府对一家房企采取联合监管，一个楼盘的钱，甚至要所有楼盘盖好才解冻。所以光分析万科没钱，是不是真没钱，并非如此，几千亿资金不能用而已，而建设所需并不需要这么多，在前几年集团自由掉配的时候，现金非常充足，就这个原因。所以万科不是恒大，它本身在没有政府干预监管的情况下，无需任何救助，就能活得很好，现在的局面，政府需要承担协调调度的角色，不然几千亿现金的企业还不出几百亿负债，这种笑话还会上演$万科A(SZ000002)$

　　看三四五月份销售数据吧，如果还和一二月一样，那收到的钱不够给利息，发工资和工程款，那大概率就死了

　　而今天晚上根据证监会对恒大的处罚告知书，我们知道恒大2019和2020年财务造假虚增收入5640亿，虚增利润920亿，这两年恰好是恒大疯狂分红的两年，估计那个时候就已经有死亡的预期了。恒大虚增利润玩大额分红，真的是凶残

　　指个案，哪还有卖不掉的楼，监管资金不够盖房呢，还有三线城市房价五千，售楼款盖楼也就刚好，这里说的是北上深，能卖掉，资金足够盖楼，却没法用

　　“万科卖房所得资金是建设所需的十倍，但是钱不能用，得交房后才能解冻”应该不是这样的。我看2023Q3财报合同负债4075亿，这是预交的购房款，应收都是实打实收到的现金。但Q3账上的货币资产只有1040亿，还包括受限资金。说明3000多亿的购房款早就解封去买地，付建筑商款，等用掉了！欢迎提不同看法。

　　今年还有5月25日到期的3.45%债券，发行规模为14.45亿元人民币）和6月7日到期的4.2%美元债券，发行规模6亿美元。